Kentsel dönüşümde tıkanıklıkları aşacak yeni düzenleme yürürlükte
Kentsel dönüşüm mevzuatında yapılan değişikliklerin, karar alma süreçlerini hızlandırması, anlaşmazlıkları azaltması ve hak sahiplerinin daha şeffaf biçimde bilgilendirilmesini sağlaması bekleniyor.
İstanbul’da yürürlüğe giren yeni düzenlemelerin kentsel dönüşüm süreçlerinde önemli değişiklikler getirmesi bekleniyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un uygulama yönetmeliğinde yapılan değişiklikler Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
Sektör temsilcileri ve hukukçular, yeni düzenlemelerin özellikle uzun süredir kentsel dönüşüm projelerinde yaşanan tıkanıklıkları aşmaya yönelik olduğunu ve süreci daha öngörülebilir hale getireceğini belirtiyor.
Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı Başkanı Haldun Ersen, riskli yapı yıkıldıktan sonra tapuda yer alan “riskli yapı” şerhinin kaldırılacağını, bunun yerine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında işlem göreceğine dair yeni bir kayıt düşüleceğini ifade etti. Ersen, bu değişikliğin tapu işlemleri ve satış süreçlerinde yaşanan gecikmeleri azaltacağını söyledi.
Yeni düzenlemeyle birlikte parsel birleştirme, yeniden bina yapımı, kat karşılığı projeler, hisse satışı ve gelir paylaşımı gibi konularda salt çoğunluğun, yani yüzde 50 artı 1 kararının yeterli olacağını belirten Ersen, tek bir malikin itirazı nedeniyle sürecin durmasının önüne geçildiğini dile getirdi. Ayrıca bir hak sahibinin başvurusu ile dönüşüm sürecinin başlatılmasının zorunlu hale geldiğini, toplantı duyurularının ise muhtarlık ilanı, bina panosu, noter ve elektronik tebligat gibi yollarla yapılacağını kaydetti.
Ersen, çoğunluk kararına katılmayan maliklerin hisselerinin, rayiç bedelin altında olmamak kaydıyla açık artırma yoluyla diğer paydaşlara satılabileceğini, alıcı çıkmaması halinde ise TOKİ veya ilgili kamu kurumlarının devreye girebileceğini anlattı. Bu uygulamanın, “arsa satıldı ama biz ortada kaldık” endişesini azaltmayı amaçladığını vurguladı.
Zemin koşullarının yapılaşmaya uygun olmaması durumunda imar hakkının başka bir parsele taşınabilmesine imkân tanıyan düzenlemenin de önemli bir yenilik olduğuna dikkat çeken Ersen, bu uygulamanın hayata geçirilebilmesi için ilgili maliklerin onayının gerektiğini belirtti. Ayrıca 1 Ocak 2024’ten sonra alınan yapı ruhsatları için verilen teminat oranlarının müteahhit talebiyle yeniden düzenlenebilmesinin, maliyet baskısını hafifleteceğini ifade etti.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz ise kamuoyunda yer alan “devlet vatandaşın gayrimenkulüne el koyacak” yönündeki iddiaların gerçeği yansıtmadığını söyledi. Kiraz, düzenlemelerin temel amacının kötü niyetli satışların önüne geçmek ve hak sahiplerini korumak olduğunu belirtti.
Kiraz, dönüşüm sürecinin başında yapılması zorunlu hale getirilen toplantıların, maliklerin bilgilendirilmesini güvence altına aldığını, yasal süre içinde karara katılmayanların paylarının açık artırma yoluyla satılabileceğini ifade etti. İnşaat ruhsatı başvurusu öncesinde ortak karar protokolü düzenlenmesi ve karara katılmayanlara ihtar gönderilmesinin zorunlu hale getirildiğini de ekledi.
Şehircilik, Kentsel Dönüşüm ve Entegre Tesis Yönetim Derneği Başkanı Hüseyin Kılınçarslan da yapılan değişiklikleri, kentsel dönüşümde yeni bir dönemin başlangıcı olarak değerlendirdi. Kılınçarslan, karar alma süreçlerinde yaşanan uzlaşmazlıkların önemli bir zaman kaybına yol açtığını, salt çoğunluk esasının bu soruna çözüm getireceğini ifade etti.
İmar hakkı aktarımı ve parsel düzenlemelerine ilişkin tereddütlerin giderilmesinin yatırımcı motivasyonunu artıracağını belirten Kılınçarslan, düzenlemelerin afet riski altındaki yapıların daha hızlı şekilde güvenli hale getirilmesine katkı sunacağını söyledi.
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel ise imar hakkı transferinin yönetmelikte açık şekilde yer almasının süreci netleştirdiğini vurguladı. Yüksel, bu düzenlemeyle birlikte imara kapalı alanlarda kalan hakların başka parsellerde değerlendirilebileceğini, ayrıca müteahhit teminat oranlarında yapılan düzenlemenin sektörde yaşanan mağduriyetleri azaltacağını dile getirdi.
Uzmanlar, yeni düzenlemelerin kentsel dönüşümde hız, şeffaflık ve öngörülebilirliği artırmayı hedeflediğini, ancak mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengenin titizlikle korunması gerektiğini vurguluyor.
